Du er her

Gårdeierne sitter på hver sine tuer:

Manglende samarbeid svekker sentrumshandelen

«Vår vurdering er at færre og større gårdeiere i de mest sentrale delene av sentrum vil bidra til å styrke mulighetene for å øke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service,» skriver artikkelforfatterne.

Venn tipset!

Din venn har blitt sendt en e-post om denne artikkelen.

Tips en venn

Av Kjersti Visnes Øksenholt, Aud Tennøy, Njål Nore og Odd Midtskog
Øksenholt og Nore er forskere ved TØI, der Tennøy er
forskningsleder. Midtskog er selvstendig rådgiver.

kvo@toi.no - ate@toi.no - nno@toi.no - odd.midtskog@sentrumsutvikling.no

Mange byer har målsettinger om å styrke sine bysentre, men opplever at sentrum taper markedsandeler til eksterne handleområder. Det er mange og sammensatte forklaringer på dette. I denne artikkelen presenterer vi resultater fra en analyse av hvordan sentrum kan bli mer attraktivt for leietakerne – handels- og servicebedrifter som gjør sentrum til et komplett handleområde som trekker mange mennesker. Et viktig funn er at eiendomsstrukturen i de mest sentrale delene av sentrum bør konsolideres.

Et attraktivt og levende sentrum er et hovedelement i en miljøvennlig bystruktur. Sentrum er byens og tettstedets historiske tyngdepunkt med en stedegen karakter, ofte med stor betydning for folks identitet og tilhørighet til stedet. Samtidig er sentrum gjerne den viktigste møteplassen for befolkningen i de fleste tettsteder, byer og regioner. Handel og service er fortsatt vesentlige elementer i et attraktivt og levende sentrum. Utviklingen viser imidlertid at sentrumshandelen taper markedsandeler til handelsområder utenfor sentrum (Asplan Viak AS 2013, Strand mfl. 2014).

På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet har artikkelforfatterne undersøkt hva som skal til for at sentrum skal vinne kampen om leietakerne (Tennøy mfl. 2014). Dette gjelder særlig de store ‘dragerne’ som trekker mange kunder, eksempelvis H&M og Vinmonopolet.

Vi gjennomførte casestudier i fire byer som jobber aktivt for å gjøre sentrum mer attraktivt som lokaliseringsarena for handel og service (Hamar, Drammen, Asker, Mosjøen). Her intervjuet vi representanter for kommunens planavdelinger, for (store) gårdeiere, for sentrumsforeninger og andre sentrale personer. Vi gjennomførte også spørreundersøkelser blant plansjefer og sentrumsforeninger i norske bykommuner.

Betingelser og utfordringer

Vi fant at mye som ofte forstås som viktige utfordringer for sentrumsutviklingen fungerer bra og bør videreføres, slik som tilrettelegging for fotgjengere og hyggelige og pene utemiljøer. Kommunene er klar over viktigheten av dette, og jobber kontinuerlig for å forbedre miljøet i byene.

Parkeringstilgjengelighet blir i liten grad ansett som et problem for sentrumshandelen, selv om parkeringsløsningene er under kontinuerlig diskusjon og utvikling. Mange byer søker å styre parkering bort fra de mest sentrale handlegatene, men likevel tilby parkering i umiddelbar nærhet. Progressive avgifter blir av mange ansett som en god løsning, fordi det sikrer god sirkulasjon og tilgjengelighet for kundene.

Vi fant stor grad av enighet om hva som er viktige betingelser for at byene skal lykkes med å gjøre sentrum mer attraktivt som etableringsarena, og om hva som er de viktigste utfordringene. Resultatene fra caseundersøkelsene og spørreundersøkelsene var relativt samstemte om dette.

De viktigste betingelsene for å lykkes er

  • tydelig og langvarig politisk engasjement og lederskap
  • kommunalt ansvar for prosess, fremdrift og kontinuitet
  • holdninger blant sentrale aktører om at de skal bidra med sitt
  • god kunnskap blant aktørene om egne og andre aktørers felt og problemstillinger
  • godt samarbeid mellom aktørene, gode samarbeidsarenaer der alle møtes jevnlig over lang tid, og en kontinuerlig diskusjon om rollefordeling og ansvar


De viktigste utfordringene er at

  • dagens fragmenterte gårdeierstruktur gjør det vanskelig å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service
  • konkurranse fra handel lokalisert utenfor sentrum svekker mulighetene for å styrke sentrums attraktivitet
  • mye av bolig- og arbeidsplassutbyggingen har foregått og foregår andre steder enn i sentrum, det svekker mulighetene for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena
  • alle aktørene må dra sammen for å styrke sentrum – det er vanskelig å få til

Problemskapende gårdeierstruktur

Problemstillinger knyttet til dagens gårdeierstruktur ble trukket frem i alle intervjuene og ble utpekt som en av de viktigste utfordringene i spørreundersøkelsene. Kjøpesentrene fremstår i mange byer som mer attraktive steder å lokalisere seg for handel og service. De drives av utleiere som møter potensielle leietakere på en profesjonell måte. Slik er det vanligvis ikke i sentrum, som gjerne kjennetegnes av mange og ulike gårdeiere.

Mange av disse eier kanskje én gård, og driver ikke profesjonelt med utleie eller eiendomsutvikling. Gårdeierne samarbeider ikke nødvendigvis godt med hverandre. For leietakere som ønsker å etablere seg i sentrum kan det derfor være vanskelig å ta rede på når attraktive lokaler kan bli ledige, priser, kontraktsformer, mv. Den enkelte leietaker eller gårdeier (utleier) kan ikke påvirke butikkmiks, åpningstider eller annet i området som helhet. Dette bidrar til å gjøre sentrum mindre attraktivt for leietakere, som heller velger å lokalisere seg i kjøpesenter (Korzer 2013, Midtskog 2011).

Det er i hovedsak fem typer problemstillinger knyttet til dagens gårdeierstruktur som er til hinder for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service:

  • Dårligere muligheter for eiendomsutvikling på tvers av eiendomsgrenser.
  • Dårligere muligheter for å kunne tilby egnede lokaler til leietakere.
  • Manglende mottaksapparat for å profilere seg overfor leietakere og forhandle med dem.
  • Reduserte muligheter for strukturering og profilering av handelstilbudet.
  • Reduserte muligheter for å nå gjennom i dialog med kommunen om sentrumsutvikling.

Alternative organiseringsformer

Gårdeiere i de fire casebyene beskrev ulike former for organisering og samarbeid som kan bidra til å overkomme de utfordringene en fragmentert gårdeierstruktur skaper. Dette kan oppsummeres i fire modeller for organisering og samarbeid:

Samarbeid. Uavhengige gårdeiere samarbeider om å utvikle eiendommer, slå sammen lokaler, strukturere og organisere handelen, og ha felles dialog mot kommunen, mv.

Gårdeierselskap. Flere gårdeiere danner et gårdeierselskap (AS), som er kontaktpunkt for leietakere, forvalter og markedsfører handelsarealene, og setter betingelser som bidrar til strukturering og profilering, mv. Gårdeierne eier fortsatt sine gårder.

Felles aksjeselskap. Flere gårdeiere legger sine eiendommer inn i et felles aksjeselskap som eier, utvikler og forvalter eiendommene, er kontaktpunkt for leietakere, og som styrer forvaltning, markedsføring, utleie, betingelser, mv.

Én stor eller få store eiere. Én eller få gårdeiere har kontroll over store deler av eiendomsmassen gjennom oppkjøp og langsiktige leieavtaler, og styrer eiendomsutvikling, forvaltning, markedsføring, utleie, betingelser, mv.

Konsolidering nødvendig

Vi vurderte de ulike modellenes potensiale for å overkomme utfordringene dagens fragmenterte gårdeierstruktur skaper i arbeidet med å gjøre sentrum mer attraktivt som etableringsarena. Vurderingene var basert på byenes beskrivelser av sine (til dels korte) erfaringer med ulike former for organisering av gårdeierne, samt gårdeiernes beskrivelser av deres generelle kjennskap til dette. Vurderingene er oppsummert i tabellen.


Tabell. Våre vurderinger av hvilket potensial (lite, middels, stort, meget stort) ulike modeller for organisering av gårdeiere kan ha for å møte utfordringer dagens fragmenterte gårdeierstruktur skaper for sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service.

Vår vurdering er at færre og større gårdeiere i de mest sentrale delene av sentrum vil bidra til å styrke mulighetene for å øke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service.

Dette reiser flere spørsmål:

Ett er hvordan man kan få dette til å skje. Vi anbefaler at regionale og sentrale myndigheter utvikler og formidler verktøy og kunnskap som kan lette konsolideringen av gårdeierskapet, og at dette forsterkes med en tilskuddsordning. Det er viktig at kommunene har en ledende rolle i dette.

Et annet sentralt spørsmål er hvilke negative konsekvenser det vil ha om sentrum styres av én eller få personer eller selskaper. Dette er et spørsmål som må diskuteres videre.

Hvis sentrum skal vinne kampen mot kjøpesentrene om de mest attraktive handels- og servicebedriftene, er vår konklusjon likevel at det krever en konsolidering av gårdeierskapet i de mest sentrale delene av sentrum.

Referanser:
Asplan Viak AS (2013) Handel i og utenfor bysentrum. Asplan Viak, Sandvika.

Korzer, T. (2013) Learning from shopping centres: Perspectives for retail developments in the centres of towns. Architecture & Education Journal, 8–9, 321–340.

Midtskog, O. (2011) Hvorfor velges sentrum bort som etableringsarena?

Strand, A., Kvarud, T., Christiansen, P. og Engebretsen, Ø. (2014) Detaljvarehandel i 20 bykommuner. Analyse av utviklingen i bysentrum og kommunen totalt 2004–2012. TØI-rapport 1303/2014.

Tennøy, A., Midtskog, O., Øksenholt, K.V. og Nore, N. (2014) Hva kan gjøres for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service? TØI rapport 1334/2014.

DEBATTREGLER I SAMFERDSEL
Har du synspunkter på denne saken, så kom gjerne med dem her i kommentarfeltet! Det du skriver vil i de fleste sammenhenger fremstå som mer interessant og troverdig dersom du skriver under fullt navn. Hold deg til saken, vis respekt og raushet overfor andre og deres meninger. Husk at det du skriver kan bli lest av mange!

Ytringer som inneholder trusler eller annen form for sjikane, vil bli fjernet.

Vennlig hilsen
Samferdsel-redaksjonen

comments powered by Disqus

Bunnbilde
SAMFERDSEL, TØI
Gaustadalléen 21,
0349 Oslo.
Telefon: 22 57 38 00
Telefaks: 22 60 92 00

PÅ VEIEN
I LUFTEN
PÅ SKINNER
PÅ SJØEN
TRANSPORT
REISELIV
MILJØ
TEKNOLOGI
ARKIV
AKTUELT
ANNONSERE
ABONNERE
TØI
DEBATT
KONTAKT OSS
OM OSS

 

Webmaster/nettredaktør: Are Wormnes. Telefon mobil: 911 47 978. Epost: awo@toi.no  |  Personvern

Designet og utviklet av CoreTrek AS